EasyBusiness | Земельна реформа: на яку ціну варто сподіватись землевласникам та які заходи повинен вжити уряд
17418
post-template-default,single,single-post,postid-17418,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,qode-title-hidden,qode-theme-ver-16.4,qode-theme-bridge,wpb-js-composer js-comp-ver-5.5.5,vc_responsive

Земельна реформа: на яку ціну варто сподіватись землевласникам та які заходи повинен вжити уряд

11 жовтня Аграрний комітет Верховної Ради України розгляне ряд законопроектів, які дадуть зелене світло земельній реформі. Після 18 років поневірянь нарешті з’явився реальний шанс запустити в Україні повноцінний ринок землі. З цього приводу експерти EasyBusiness провели масштабне дослідження та розробили аналітичний звіт, в якому відповіли на основні питання, пов’язані із земельною реформою.

ЯКІ ІСНУЮТЬ ВАРІАНТИ ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕФОРМИ? 

Якщо поглянути на світовий досвід, то можна виділити 4 основні моделі функціонування ринку землі, які відрізняються ступенем зарегульованості. 

Якщо на ринку відсутні будь-які обмеження щодо обігу сільськогосподарських земель, така модель називається відкритим ринком. У випадку, коли в країні регулюється ціна продажу землі, максимальна площа у володінні або якісь інші важливі аспекти, мова йде про відкритий ринок з обмеженнями. Якщо влада країни вирішує захистити національних виробників, заборонивши доступ до ринку нерезидентам, в країні діє закритий для іноземців ринок. Нарешті, в деяких країнах (в тому числі і в Україні) досі застосовується модель закритого ринку, в межах якого існує заборона на купівлю-продаж сільськогосподарських ділянок. 

Світовий досвід вказує на те, що більш ліберальні моделі ринку забезпечують кращий економічний результат. Так, для країн з повністю відкритим ринком характерна вища ціна на землю, більша додана вартість сільського господарства на одного працівника, а також вищий показник ВВП на душу населення.

ТО ЯКУ МОДЕЛЬ ПРОПОНУЄ УРЯД? 

Модель ринку землі, розроблена Міністерством економічного розвитку, торгівлі та сільського господарства, передбачає достатньо ліберальне регулювання земельних відносин

Уряд пропонує відкрити ринок землі одночасно для українських фізичних та юридичних осіб. Крім того, іноземці отримають можливість придбати земельні ресурси в Україні шляхом створення української юридичної особи. Крім того, пропонується встановити максимальні обсяги площі землі у володінні однієї особи (фізичної чи юридичної) у розмірі 0.5% від загальної площі сільськогосподарських угідь України та 15% від площі області

Позитивним фактором є те, що на даний момент не обговорюється варіант штучного регулювання мінімальної ціни продажу землі, що спотворювало б ринкові механізми. Натомість законопроект передбачає право першочергової купівлі ділянок для фермерів та підприємств, які орендують дану ділянку. 

ТО ЯКИМИ Ж БУДУТЬ РЕЗУЛЬТАТИ РЕФОРМИ? 

Мабуть найбільш цікавим питанням для українського землевласника є майбутня ціна землі, за якою він зможе продати свій пай. 

Загалом процес прогнозування майбутньої ціни на земельну ділянку складається з кількох кроків. 

Перш за все, вартість землі залежить від доходу, який можна отримати від її цільового використання. Умовно кажучи, якщо один гектар української землі дає вдвічі більший урожай, ніж у якійсь сусідній країні, то і ціна української землі повинна бути набагато вищою.  

Разом з тим, не все обмежується доходом. Велику роль грає також і рівень ризику в країні. Уявимо гіпотетичну ситуацію, за якої один гектар землі в Україні та США приносить однаковий розмір річного доходу. В яку країну швидше зайде інвестор? Очевидно що в ту, для якої характерна стабільніша макроекономічна ситуація та ефективні інститути захисту прав власності. Ціна будь-якого активу – це завжди компроміс між його прибутковістю та ступенем ризику, на який йде інвестор. 

Нарешті, ціна на землю прямо залежить від правил гри на ринку. Наприклад, якщо уряд вирішує обмежити максимальний обсяг землі у володінні особи, це автоматично обмежує коло потенційних покупців, і, відповідно, зменшує ціну землі. Аналогічно діють і будь-які інші обмеження, чи то на юридичних осіб, чи то на іноземців. 

Врахувавши всі вищесказані фактори, можна розрахувати ціну на землю. Звісно, не варто очікувати, що вартість землі зразу після запуску ринку досягне справедливого значення. Процес зростання ціни відбуватиметься поступово. Крім того, в перші роки слід очікувати коливань ціни через невідповідності попиту та пропозиції. За розрахунками EasyBusiness, вартість одного гектару землі при впровадженні урядової моделі ринку дорівнюватиме близько 5 тисяч доларів США через десять років після проведення реформи

Крім того, запуск ринку неодмінно призведе до збільшення темпів зростання економіки України. Гроші, отримані від продажу землі, а також від здачі землі в оренду, покращать добробут землевласників та зумовлять зростання споживчих витрат. Крім того, відкритий ринок землі активізує інвестиційну активність як всередині країни, так і з боку іноземців. Нарешті, це все сприятиме збільшенню податкових надходжень в бюджет України. Загалом, очікується, що за 10 років відкритий ринок землі принесе Україні додатковий ВВП у розмірі 64 мільярдів доларів США.

ЩО ЩЕ ПОВИНЕН ЗРОБИТИ УРЯД, АБИ ГАРАНТУВАТИ ЕФЕКТИВНІСТЬ РИНКУ?

Для того, аби забезпечити найкращі результати реформи, увага Уряду повинна бути сконцентрована на трьох основних моментах. 

По-перше, слід навести лад у сфері регулювання земельних відносин. Необхідно забезпечити ефективність та прозорість роботи Державного земельного кадастру, а також децентралізувати функції з розпоряджання землею та регулювання земельних відносин на рівень громад. 

По-друге, потрібно вирішити питання управління державними активами у сільському господарстві. Більшість державних підприємств у галузі повинні бути приватизовані, а надлишкові землі підприємств, що залишаться у державній власності, варто продати через земельні торги. 

По-третє, необхідно запровадити механізми підтримки фермерів. Малі сільськогосподарські виробники обмежені у своїй можливості залучати фінансові ресурси, а тому пріоритетом держави повинна бути їхня підтримка у купівлі землі. 

Більше інформації можна знайти в аналітичному звіті “Моделі відкриття ринку землі та перелік наступних кроків для уряду”. 

 

No Comments

Post A Comment